房贷利率新规实施：一二线城市轻微上调，月供影响甚微

国庆长假结束，房贷利率新规的实施立刻抢占了购房大军的关注。新规实施首日，多家银行均在有条不紊地推进新发放个人住房贷款定价基准转换。梳理相关信息显示，相比上半年甚至7、8月份，一二线城市房贷利率近期大部分有轻微上调，而依旧处于利率“洼地”的上海则引起广泛关注。你所在的城市房贷利率变化大吗？后续又将走向何方？珠海万通担保与您共同探讨。

利率“换锚”前后变化不大

10月8日，个人住房贷款利率正式“换锚”， 定价基准为9月20日公布的5年期以上LPR4.85%。

按照央行规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限的贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。与此同时，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

这意味着，今后购房族的房贷利率会同时受到LPR、地区加点下限以及银行加点三方面因素共同影响。

整体来看，“换锚”仍需要一定时间过渡。根据融360大数据研究院监测的数据，北上深三个地区目前只有极个别银行未采用新定价方式，而广州地区23家银行中，只有10家银行采用LPR方式，不到半数。分析指出，即使是重点城市，也并非所有银行开始按照新方式进行房贷报价。二三线城市可能需要更长的过渡时间。

根据《中国LPR房贷利率报告》选取14个城市房贷利率变化进行综合研究后发现：如果以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款案例进行成本测算，房贷利率“换锚”后，首套房的月供额比过去大约增加6元，而二套房的月供额比过去大约增加15元。

一二线城市轻微上调

上海仍是利率“洼地”

“换锚”后的房贷利率水平变化如何是市场关注焦点。从实际情况来看，“换锚”后的住房贷款利率与此前相比基本保持平稳，部分地区、银行二套房利率水平略微有所上升。梳理相关信息显示，相比上半年甚至7、8月份，一二线城市房贷利率近期大部分有轻微上调，三四线城市则有所下降，而依旧处于利率“洼地”的上海则引起广泛关注。

以北京为例，农行与LPR挂钩后，首套房利率5.4%，二套房利率5.9%，分别比之前执行的利率高1-2个基点；邮储银行望京支行房贷利率挂钩LPR后，首套利率5.39%，二套利率5.88%。

在广州，中国银行和农业银行首套房利率上浮54个基点，为5.39%，二套房为5.63%；平安银行的首套房执行利率在LPR基础上上浮60个基点，达到5.45%，二套房达到5.65%。

而深圳地区，招商银行自9月5日起部分房贷业务利率已经挂钩LPR，执行利率为首套5.15%、二套5.45%，而此前首套利率为5.145%、二套5.39%，均轻微上浮。新政实施后，首套和二套房房贷利率分别较原先提高0.005%和0.06%，变化幅度很小。

此外，杭州、南京、合肥、苏州等二线城市，首套都要加55-80个基点，二套普遍加105个基点或以上。

具体可看看近期较受关注的苏州，据某国有大行苏州分行负责人表示，“我们根据总行9月中旬下发的《新发放个人房贷利率调整的通知》，落实了10月8日执行新利率的工作，各行首套房仍旧保持此前基准利率上浮25%的水平，统一执行LPR加128个基点，即6.13%的利率，房贷利率水平不降低。二套房指客户有一套房贷还未结清，首付80%，原来是基准利率上浮30%的，现在在LPR基础上加150个基点。”

就在一二线城市利率大部分轻微上调的同时，上海的房贷市场却出现了“利率低谷”，首套贷款利率为不低于相应期限LPR减20个基点，二套贷款利率为LPR加60个基点。

按上述政策，上海首套房贷最低利率较此前略有下降，据上海市浦东一名资深房产中介从业人士表示，“按不低于相应期限LPR减20个基点，即4.65%，而原来上海首套房贷利率是按基准利率打九五折——利率是4.655%，相比之下略有下浮；二套房贷利率在5.45%~5.5%，比之前二套房利率5.39%略高。”

对此，相关消息人士解释，上海这一做法主要是考虑到改革之前，上海首套房最低按照贷款基准利率九五折之后，大概就是4.6%。如果按新定价机制，等于上海首套房要加20个基点，对于市场会有比较大的影响。

诸多上海银行业人士表示，减点只是暂时的，未来会逐步调整到相应期限LPR之上。

房贷利率走向何方？

告别基准利率，与LPR挂钩的房贷利率时代已正式来临，尽管传导尚需时间，但总体而言，个人住房贷款利率“换锚”正有序推进。对于后续房贷利率的走向，业内观点不一。

有分析预计全国房贷利率将延续上行趋势。一方面是由于房贷额度在上半年投放较多，下半年额度不足。分地区来看，不同城市房贷利率将受房贷供求和“一城一策”调控所决定。另一方面，行业基本面不支持大面积的宽松政策出台。

同时也有观点认为房贷利率将保持平稳或进一步下调。分析认为，目前房贷利率相比上半年有所上浮，但仍然没有超过去年四季度，预计接下来仍以平稳为主。更乐观的分析则表示，后续随着金融环境的进一步宽松，以及房地产市场的周期性调整，预计LPR房贷利率将有进一步下调的可能。

文内信息主要综合自经济参考报、21世纪经济报道、中国证券报、上海证券报、经济观察报。