【复盘】2019楼市关键词：因城施策

2019年已经过去，没有实现的买房梦，能否在新的一年完成？现在不妨跟着珠海万通担保看看过去一年的楼市大事件，把脉楼市走向，2020，找准机会上车。

因城施策

2019各地楼市微调不断

2019年以来，在“房住不炒”的背景下，融资收紧，限购政策不放松依然是房地产政策的主旋律。从各地来看，针对楼市的具体情况各地出台了有针对性的政策，包括针对人才进行限购政策的微调，对住房公积金政策进行调整，反映出“因城施策”的特征。同时，集体土地入市迎来政策性的突破。在区域发展方面，粤港澳大湾区和长三角一体化规划的出台成为区域发展的亮点。

01、融资收紧

2019年4月份，中央政治局会议释放地产融资收紧政策信号。5月，银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》。7月，发改委要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，房企海外发债融资环境紧缩。8月，多家银行收到窗口指导，要求房地产开发贷额度控制在2019年3月底时的水平。从全年来看，发改委、央行、银保监会陆续出手对房地产信托、房企海外发债、银行房地产业务等融资环节释放加强监管信号。

点评：融资政策收紧，是房地产调控政策在金融端的体现，收紧房企的“钱袋子”，防范金融风险。

02、多地调整棚改政策

2019年“两会”时，多地下调棚改目标。根据“新三年棚改计划”，2018年-2020年将改造各类棚户区1500万套。继2018年后，2019年、2020年棚改目标预计完成920万套，年均460万套，相比于之前目标有所降低。同时，2019年，政府购买棚改模式取消，鼓励国开行、农发行对收益能平衡的棚改项目继续贷款。

点评：因地制宜地推行棚改政策，既尽力而为，又量力而行。

03、定向人才政策频现

2019年以来，从全国范围看，超过160个城市对外发布了各种类型的人才政策，与2018年同期相比上涨幅度超过40%，大部分城市人才政策和住房政策有关联，内容包括针对特定的人才予以放宽购房资格、调整限购条件、增加购房、租房补贴等。

另外，有超30个城市陆续出台了新的落户政策，广东、黑龙江、浙江、江西等省均在其列。天津、深圳、广州、佛山、成都、西安、南京、宁波、马鞍山、长沙等市，相继对人才政策、住房购买及销售行为等做出规定。

点评：在“房住不炒”的背景下，随着更多城市“定向”放宽人才购房限制，对楼市的影响力度越来越小。

04、推进老旧小区改造

2019年《政府工作报告》对城镇老旧小区改造工作作出部署。住建部会同发展改革委、财政部联合印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，全面推进城镇老旧小区改造。7月1日，住房和城乡建设部副部长黄艳称，全面推进城镇老旧小区改造，其中包括推动地方创新改造方式和资金筹措机制等。按照“业主主体、社区主导、政府引领、各方支持”的方式统筹推进，采取“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”等多渠道筹集改造资金。

点评：老旧小区改造是民生工程，提高了人民的生活居住条件。

05、集体土地入市

2019年8月，十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过了关于修改《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的决定。其中，集体经营性建设用地入市是这次《土地管理法》修改的最大亮点。规定农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用。

点评：新《土地管理法》取消了多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。

06、深圳调整普宅标准

2019年11月11日，深圳调整普通住宅认定标准：容积率在1.0以上、单套建筑面积144平方米以下住宅，这类普通住宅满两年可免缴增值税。深圳市住房和建设局表示，此次调整普通住房标准，并不影响房地产调控政策。

深圳市此前适用的普通商品住房标准于2015年公布实施，其中，享受优惠政策的普通住房，应当同时满足以下三个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144平方米以下；实际成交价低于规定的所在区域普通住房价格标准（不同区域的上限介于200万元至490万元之间）。随着房地产市场形势的变化，该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。

点评：随着形势的变化，及时调整普通住宅认定标准，降低普通老百姓的购房负担。

07、粤港澳大湾区规划纲要发布

2019年2月18日，中共中央、国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》，引发社会强烈关注。其中明确，打造粤港澳大湾区，建设世界级城市群，有利于丰富“一国两制”实践内涵，进一步密切内地与港澳交流合作，为港澳经济社会发展以及港澳同胞到内地发展提供更多机会，有利于进一步深化改革、扩大开放，建立与国际接轨的开放型经济新体制，建设高水平参与国际经济合作新平台。

点评：新的高度、新的开放、新的蓝图。

08、长三角一体化发展规划发布

2019年12月1日，中共中央、国务院印发了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》。其中明确提出，到2025年，长三角一体化发展取得实质性进展。跨界区域、城市乡村等区域板块一体化发展达到较高水平，在科创产业、基础设施、生态环境、公共服务等领域基本实现一体化发展，全面建立一体化发展的体制机制。

点评：长三角一体化发展迎来新机遇。

09、各地调整住房公积金贷款

2019年以来，各地在“因城施策”政策的指导下，对住房公积金贷款政策进行调整。例如，5月，西安暂停西安地区以外购房提取公积金，同时公积金贷款最高额度下调，倍数降至15倍；9月，无锡进一步收紧了公积金贷款额度，个人最高贷款额度降至30万元；12月，郑州市住房公积金贷款额度由60万元提高至80万元。而有些城市也对公积金贷款的条件作出调整，例如，1月，长沙出台住房公积金新政，明确需要缴存满1年才能申请贷款。

点评：住房公积金贷款政策的调整也是房地产调控政策的一环。

10、发展住房租赁市场

2019年7月，财政部、住建部发布《2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单公示》，明确北京、长春等16个城市进入2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。住建部部长王蒙徽在新闻发布会上表示，大力发展和培育住房租赁市场，总结推广12个城市住房租赁试点的经验，落实各项支持政策，增加租赁住房有效供应，着力解决新市民等群体的住房问题。

点评：租购并举，“两条腿”走路解决住房问题。

住建部定调2020年楼市

2019年12月23日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开。住房和城乡建设部部长王蒙徽全面总结2019年住房和城乡建设工作，分析面临的形势和问题，提出2020年工作总体要求，对重点工作任务作出部署。

王蒙徽表示，2020年要着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。

2020楼市预计延续平稳走势

中国指数研究院相关负责人分析认为，综合来说，房地产市场保持以稳为主正是基于2019年保持楼市调控定力、各地因城施策取得的积极效果。一方面，房地产金融抑制政策贯穿全年，这为部分城市实施定向微调、保障合理住房需求提供了坚实的基础。另一方面，相较于2018年，随着各地市场形势的分化，2019年因城施策进一步深化，这在一定程度上保障了市场的整体稳定。

针对未来的房地产市场趋势，中指院方面分析认为，从全国范围来看，2020年我国房地产市场在行情周期轮动背景下，结构性市场机会仍存。其中，长三角、粤港澳地区需求支撑度高，短期市场存一定回升动力。“综合来看，尽管未来市场回升速度或有所放缓，但整体表现将平稳运行。”

展望2020年，业内分析认为，房地产调控继续坚持“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，同时按照因城施策的基本原则，适度保持政策优化的空间和灵活性。在此背景下，2020年市场表现将延续平稳势态。

2020年已经到来

迎接一个崭新的十年

愿不念过去，不畏将来

也祝

还在购房路上奔波的朋友

早日觅得良居

文内信息综合自新华网、经济参考报、新京报。